商報(bào)記者 廖繼勝
早些時(shí)候，一位朋友以4700左右的單價(jià)買了一套南湖豪苑十八樓的大三房，前些天，一些“貪圖景觀”的買家愿以6000多元的單價(jià)“接盤”，這位朋友雖然“心里癢癢”，但終究是沒舍得賣。一路之隔的南湖明珠也有類似的“案例”，由于景觀的獨(dú)特個(gè)性和資源稀缺，接挨著南湖公園一側(cè)的房?jī)r(jià)較之開盤時(shí)亦是不可同日而語，而且“有價(jià)無市”。借景升值的樓盤“大有人在”，棕藍(lán)海、金領(lǐng)廣場(chǎng)仍在熱銷，湖明麗景雖離得遠(yuǎn)點(diǎn)，也可借湖吆喝。而地處南湖公園東大門正對(duì)面的南湖中祥大廈（龍門御景），也開始出現(xiàn)著未演先紅的現(xiàn)象。
歲末回眸，廈門樓市“水景盎然“。在樓市穩(wěn)步抬升的大勢(shì)上，筼筜湖周邊的景觀房產(chǎn)憑借地段、配套、景觀以及產(chǎn)品創(chuàng)新等優(yōu)勢(shì)，順勢(shì)而上，創(chuàng)下了一個(gè)又一個(gè)銷售高峰，刷新了一個(gè)又一個(gè)均價(jià)紀(jì)錄。
“筼筜漁火”照亮湖景住宅
筼筜湖畔的景觀房產(chǎn)之所以有今日之火爆，確系諸多因素使然，但借景升值是一個(gè)最具“個(gè)性化”的重要因素。上溯至1990年代初期，筼筜湖畔的幾塊土地市場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏一度放緩，后來雖然一些樓盤相繼出現(xiàn)，但湮沒在其他片區(qū)的熱銷業(yè)績(jī)中。這其中雖有市場(chǎng)因素的影響，但一個(gè)不容忽視的因素是“筼筜漁火”的暗淡無光。筼筜湖原是一個(gè)天然港灣，舊稱“筼筜港”，并以廈門八大景之一的“筼筜漁火”而著名。1970年代因圍海造田、修建西提，筼筜港變成基本封閉的筼筜湖。1980年代，隨著廈門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量工業(yè)廢水和城市污水直接排放到筼筜湖，水域污染日益加重，令人“望湖生畏”。
如今，筼筜湖卻成為眾人向往的所在，這得益于過去十年廈門市政府投入3億多元對(duì)其進(jìn)行綜合整治，先后完成筼筜湖一期、二期工程，效果顯著。以筼筜湖畔的南湖地段為例，筼筜湖、南湖公園、酒吧一條街、檳榔中小學(xué)……秀美的景致，完善的配套，“離塵不離城”，使得南湖片區(qū)麗質(zhì)天成，地段優(yōu)勢(shì)日益彰顯。
“筼筜漁火”——現(xiàn)代化的夜景工程開始重放異彩，加之市政配套設(shè)施的逐步完善，筼筜湖畔地產(chǎn)板塊日益突顯，開發(fā)商紛紛搶進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括南湖中祥大廈15萬平方米建筑面積在內(nèi)，目前僅南湖片區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目在售將售的項(xiàng)目達(dá)到四五十萬平方米，地產(chǎn)開發(fā)漸成規(guī)模。
湖景住宅崇尚景觀+生活
如同南湖片區(qū)繁華與清幽同在、“離塵不離城”的特質(zhì)一樣，筼筜湖畔的地產(chǎn)項(xiàng)目顯得格外的秀外慧中，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為大多項(xiàng)目有著較高的性價(jià)比。以南湖片區(qū)為例，為了發(fā)揮出該片區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)，滿足成熟而有遠(yuǎn)見的客戶群，進(jìn)入南湖片區(qū)的開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)上往往是匠心獨(dú)運(yùn)。
據(jù)了解，南湖片區(qū)的客戶主要是二次置業(yè)甚至三次置業(yè)的人群，很多項(xiàng)目在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上盡可能符合這類客群的需求。南湖豪苑提出“三房半”（保姆房）的概念，項(xiàng)目以140平方米的大三房為主，三房四房占到85%的比例。南湖明珠在戶型設(shè)計(jì)上，景觀視線具有很強(qiáng)的縱深感和層次感，使自然景觀和城市建筑交相輝映。海晟*棕藍(lán)海以136至167平方米的大三房和四房為主，并且做到南北通透，實(shí)現(xiàn)景觀最大化。金領(lǐng)廣場(chǎng)則注重室內(nèi)戶型的合理性和超前性，以滿足未來的需求。值得一提的是，南湖中祥大廈除規(guī)劃以150平方米左右的豪華景觀大三、四房和挑高4.9米袖珍樓中樓之外，每戶還擁有10-30平方米的私家小花園，并以廈門歷史上的大八景：虎溪夜月、萬壽松聲、筼筜漁火、洪濟(jì)觀日、鴻山織雨、陽臺(tái)夕照、五老凌霄、鼓浪洞天為其8幢建筑命名，分別為望月閣、松聲閣、辰星閣、觀日閣、織雨閣、霞暉閣、凌霄閣、洞天閣。他們?cè)谧鲎銘粜汀⒕坝^、配套等功能的基礎(chǔ)上，還能與廈門的歷史文化嫁接，絕非用等閑之筆輕描。
在配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)上，南湖片區(qū)的項(xiàng)目幾乎有一個(gè)共識(shí)：讓住戶享受高品質(zhì)的生活。為此，南湖明珠先后設(shè)計(jì)了30多個(gè)方案，最后將裙樓的功能由原來的商場(chǎng)改成星級(jí)酒店。南湖豪苑舍棄了近2000平方米的商業(yè)面積，并預(yù)留了540平方米作為物業(yè)管理和會(huì)所配套用地。金領(lǐng)廣場(chǎng)以高檔次的精品旗艦店作為主要的招商目標(biāo)，湖明麗景用幾近一半的土地來做綠化與水景，海晟*棕藍(lán)海規(guī)劃了2000平方米的中庭花園，南湖中祥則立意打造住戶專屬以水療以主題，空間適量、設(shè)施適中的健康養(yǎng)生活水中心。
業(yè)界人士認(rèn)為，走高端路線的湖景住宅要求建筑產(chǎn)品的高品質(zhì)。在規(guī)劃上它應(yīng)當(dāng)是“借景”、“用景”兩相宜，在功能上它應(yīng)當(dāng)是豐富的，在尺度上應(yīng)當(dāng)是寬松的，在配置上是高檔的，在立面上應(yīng)當(dāng)是匹配水景及周邊空間環(huán)境的，在物業(yè)上是富有安全感和注重細(xì)節(jié)的。
業(yè)界人士同時(shí)指出，雖然走的是高端路線，但水景住宅個(gè)案之間仍需要根據(jù)自己的市場(chǎng)特性，進(jìn)行差異化定位，比如再細(xì)分為“創(chuàng)新生活方式”、“景觀＋生活”、“純休閑”幾個(gè)不同的檔次，從而明確樓盤的主力戶型、功能分區(qū)、設(shè)施配套、銷售價(jià)位等更為具體的開發(fā)路線。
湖景住宅投資前景看好
“仁者樂山，智者樂水”、“仁者無畏，智者無憂”，親近山、海、湖，是人們對(duì)天人合一，人與自然合諧共生的真切向往。尤其是在薩斯之后，對(duì)泛健康住宅概念的體認(rèn)，導(dǎo)致人們對(duì)景觀住宅有著更大需求。
然而，供給卻是有限的。以南湖片區(qū)乃至筼筜湖畔這一地段而言，臨湖“第一排”土地開發(fā)怠盡，“第二排”、“第三排”則必須以高層取勝，登高遠(yuǎn)眺。不難預(yù)見，僅以樓層愈高售價(jià)愈高測(cè)算，未來的“觀景成本”將會(huì)居高不下，這還沒有包括因視角的不同，而產(chǎn)生的景觀價(jià)值的差異化。
導(dǎo)致“觀景成本”走高的另一因素是，“優(yōu)化島內(nèi)”的付諸實(shí)施，筼筜湖綜合整治力度的進(jìn)一步加大，配套設(shè)施的進(jìn)一步完善等等所引發(fā)的地段升值。
今年早些時(shí)候完成的《廈門市筼筜湖綜合整治與建設(shè)規(guī)劃大綱》對(duì)筼筜湖水面以及陸域范圍進(jìn)行了重新界定。規(guī)劃大綱以白鷺洲為綠化主軸，自筼筜湖向周邊延續(xù)，沿湖四周預(yù)留的20到30米的綠帶，圍合在湖面邊沿。而周邊的幾個(gè)公園則烘托著白鷺洲這個(gè)湖中島，屆時(shí)的筼筜湖展現(xiàn)給廣大市民和中外游客的將是一個(gè)生態(tài)型的綠色空間，形成集文化娛樂、旅游休閑為一體的城市中心風(fēng)景區(qū)。嗅覺靈敏的開發(fā)商迅速捕捉到了筼筜湖的“景觀商機(jī)”，加大了景觀住宅的開發(fā)力度，一些成熟而有遠(yuǎn)見的客群開始在進(jìn)行二次、三次置業(yè)或異地投資的時(shí)候，把目光投向筼筜湖畔。不過，業(yè)界人士為，目前的房產(chǎn)消費(fèi)還處于“數(shù)量消費(fèi)型階段”，水景住宅的價(jià)值還沒有被廣大消費(fèi)者充分認(rèn)識(shí)。
對(duì)此，有專家指出，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到這樣一個(gè)與水景住宅有關(guān)的特殊經(jīng)濟(jì)學(xué)供求關(guān)系。即隨著人們對(duì)居住品質(zhì)要求的不斷提升，水景住宅的市場(chǎng)需求量必將不斷增加，然而水景是一種稀缺資源，所以當(dāng)市場(chǎng)對(duì)水景住宅需求量越大時(shí)，其供求量并不會(huì)相應(yīng)遞增，也正因此，現(xiàn)有的水景住宅在未來的增值潛力就越大。事實(shí)上，隨著制冷、取暖設(shè)備功能的改善以及裝修技術(shù)水平的日趨精湛，日照、戶型等不應(yīng)再成為左右人們選房的先決因素。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從短期來看廈門目前水景住宅的供應(yīng)量似乎偏大，但從中長(zhǎng)遠(yuǎn)來看 ，水景住宅的消化是不成問題的，好的水景住宅更將出現(xiàn)消費(fèi)者趨之若鶩的勢(shì)頭。
如果是存量發(fā)展，城市不再外擴(kuò)，土地的價(jià)值就會(huì)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也就跟著上揚(yáng)。但目前中國(guó)的城市都在外擴(kuò)，同時(shí)新開發(fā)的項(xiàng)目基本上是越來越好。在這種情況下，房產(chǎn)要保值或減少貶值，很簡(jiǎn)單的方法就是看看它是不是不可取代，比如水景。
——深圳萬科企業(yè)董事長(zhǎng)王石